Hausses de loyer abusives | Quand l’abus ne coûte rien, et comment y mettre fin

Le reportage d’Enquête^⁠1 diffusé le 22 octobre met en lumière certains des pires acteurs du secteur immobilier. Alors que ces acteurs restent dans la légalité, ils frôlent la limite de la loi et de la morale.

Avant d’entrer dans le vif du sujet, rappelons que toute politique publique en matière de logement doit respecter deux principes.

Premièrement, pour une population donnée, la seule façon de faire baisser le coût du logement est d’en construire davantage. La construction de logements neufs doit donc rester une priorité : la politique du logement ne peut se limiter à protéger les locataires actuels.

Deuxièmement, l’entretien doit rester rentable. Un propriétaire qui ne peut pas récupérer le coût de ses travaux n’a guère de raisons de les faire. Les règles du Tribunal administratif du logement (TAL) doivent préserver ce lien entre investissement et loyer.

Cela étant dit, il y a deux défaillances de marché ainsi qu’une réglementation inadéquate qui génèrent la situation actuelle. La première est une asymétrie d’information : beaucoup de locataires, souvent âgés, ignorent qu’ils peuvent refuser une hausse et quel taux le TAL recommande.

La seconde est le pouvoir de marché du propriétaire sur ses locataires en place. Un locataire qui croit devoir partir s’il refuse acceptera une hausse excessive plutôt que de payer le coût d’un déménagement.

À cela s’ajoute l’absence de conséquences négatives pour le propriétaire effectuant des hausses agressives. Effectivement, nous avons créé un système dans lequel un propriétaire peut demander des augmentations exagérées avec comme seule conséquence potentielle un refus à coût nul.

Autrement dit, si vos locataires paient un loyer sous le prix du marché, vous avez intérêt à demander plus que la hausse recommandée par le TAL. L’influenceur Cory Albert l’explique lui-même lors d’un appel avec ses membres : « Moi, j’envoie toujours des augmentations un peu plus grandes que l’augmentation minimum parce que la moitié des locataires vont accepter. […] j’ai déjà augmenté un loyer de 500 $ à 1500 $. »

Si l’autre moitié refuse, le propriétaire ne perd rien. Au pire, il s’adresse au TAL, qui fixe le loyer selon son calcul habituel. Le gain sur les locataires qui acceptent dépasse donc la perte sur ceux qui refusent.

Une stratégie payante

Ainsi, demander systématiquement plus que ce que le TAL recommande est donc la stratégie qui maximise les profits.

S’il y avait une conséquence financière à demander de telles hausses, les incitatifs seraient différents. Une pénalité pour les hausses abusives, même appliquée rarement, rendrait ces demandes risquées et en dissuaderait une partie.

C’est la logique de notre régime fiscal. Rien ne vous empêche de mal déclarer vos revenus, mais si vous faites l’objet d’une vérification, la pénalité est salée et proportionnelle aux sommes mal déclarées. Nous avons donc intérêt à déclarer honnêtement.

Si notre régime fiscal fonctionnait comme les hausses de loyer, chacun sous-déclarerait ses revenus. Au pire, une vérification lui ferait payer ce qu’il devait déjà. C’est pourtant la règle qui s’applique aux propriétaires : si le locataire refuse une hausse abusive, le propriétaire retombe simplement sur sa juste part.

Le même principe peut s’appliquer au logement. Une hausse qui dépasse déraisonnablement le calcul du TAL, sans travaux pour la justifier, entraînerait une pénalité lorsque le locataire la signale.

Je propose donc d’instaurer des pénalités pour les propriétaires qui abusent du système, tout en s’assurant qu’elles ne nuisent ni à la construction neuve ni à l’entretien des immeubles. Une telle mesure doit viser les abus délibérés et épargner les erreurs de calcul commises de bonne foi, à moins que celles-ci soient répétées.

D’autres leviers peuvent renforcer la dissuasion sans alourdir le TAL et pourraient même l’alléger, puisqu’il deviendrait plus coûteux pour le propriétaire d’aller au TAL.

D’abord, un propriétaire condamné pour hausse abusive pourrait perdre l’accès à l’assurance prêt hypothécaire de la SCHL pendant un an dès la première condamnation, puis plus longtemps en cas de récidive.

Ensuite, un registre public pourrait recenser les propriétaires condamnés par le TAL pour hausse abusive, avec la liste des immeubles qu’ils détiennent, directement ou par l’entremise d’une société. Seules ces condamnations y figureraient. Les locataires, les vendeurs, les acheteurs et les prêteurs disposeraient ainsi de l’information qui leur manque aujourd’hui.

Aucune société ne devrait permettre qu’on s’enrichisse sur le dos de ses aînés les plus démunis. C’est, malheureusement, la société que nous avons.

Une pénalité, un accès conditionnel au financement de la SCHL et un registre public seraient des pas dans la bonne direction.

1. Regardez le reportage d’Enquête « On a enquêté sur les tactiques des influenceurs immobiliers »