L’offre de logements, l’abordabilité résidentielle et la croissance économique peuvent constituer une combinaison gagnante

Pour faire bouger les choses et déclencher un fructueux cycle de construction immobilière, d’abordabilité résidentielle et de croissance économique, les gouvernements doivent créer des programmes complets qui rationalisent le processus d’autorisation et les collaborations entre les pouvoirs publics, l’industrie et la population.

C’est ce qui ressort d’une nouvelle étude menée à l’Université Concordia sous la direction d’Erkan Yönder, professeur agrégé de finance et d’immobilier à l’École de gestion John-Molson, en partenariat avec Equiton, une société canadienne de financement par capitaux propres en immobilier.

Dans cette étude intitulée Build and Benefit: How Homebuilding Incentives Can Pay Off for Cities, Homeowners and Local Economies (« construire et en tirer profit : comment les incitatifs à la construction de logements peuvent être bénéfiques pour les villes, les propriétaires et les économies locales »), Erkan Yönder constate que l’augmentation de l’offre de logements par la suppression des obstacles à leur achèvement améliore l’abordabilité résidentielle. Une offre accrue stimule l’activité économique, augmente l’assiette fiscale municipale et contribue à compenser l’investissement initial lié à la mise en œuvre d’un programme incitatif.

« Selon nos conclusions, les régions qui réduisent les obstacles à l’offre – comme les longs délais d’approbation –, ajoutent des incitatifs publics et stimulent efficacement l’offre de nouveaux logements constatent des améliorations mesurables au chapitre de l’abordabilité », rapporte Erkan Yönder.

L’abordabilité a été mesurée à l’aide d’un indice de pression hypothécaire conçu aux fins de l’étude : il s’agit du ratio des paiements hypothécaires annuels par rapport au revenu annuel des ménages, pour les logements achevés en 2024.

Ces améliorations ont un effet domino, selon le chercheur.

« Notre modèle recadre le débat sur la stimulation de l’offre de logements en tant que stratégie de croissance », ajoute-t-il.

« Les importants investissements en matière d’offre peuvent donc être considérés comme un catalyseur économique qui contribue à accroître l’abordabilité résidentielle, à renforcer les économies locales et à augmenter la capacité fiscale. »

Les délais d’approbation : un frein à l’offre de logements

Dans le cadre de l’étude, Erkan Yönder s’est appuyé sur une multitude de données publiques provenant de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) et de Statistique Canada. Le chercheur a incorporé des données fournies par l’indice des délais d’approbation, établi dans le cadre de l’Enquête sur l’utilisation des terres et la réglementation municipale connexe, menée conjointement par la SCHL et Statistique Canada en 2022.

« Cet indicateur met en évidence l’une des principales causes du goulot d’étranglement dans le système canadien de construction de logements : les délais administratifs et procéduraux entre la proposition d’un projet et son approbation finale », explique Erkan Yönder.

L’ensemble de données comprenait des variables clés telles que le nombre de logements et de ménages, la taille moyenne des ménages, la densité de la population par kilomètre carré, la proportion de personnes résidentes travaillant à domicile, la proportion de personnes résidentes titulaires d’un baccalauréat ou d’un diplôme d’études supérieures, ainsi que le revenu médian et le taux de chômage des ménages.

Points saillants de l’étude

• Les améliorations apportées à la politique du logement qui entraînent une accélération de la construction résidentielle peuvent contribuer à changer la donne en matière d’abordabilité. Par exemple, une réduction de 20 % des délais d’approbation peut se traduire par une amélioration de 17 % de l’abordabilité.
• L’amélioration de l’abordabilité signifie que les ménages sont susceptibles de disposer d’un revenu disponible plus élevé, ce qui peut être avantageux pour l’activité économique. Une amélioration de 20 % de l’abordabilité résidentielle par rapport aux niveaux de 2024 entraînerait la création de 15 à 45 nouvelles entreprises par 100 000 habitants.
• Une amélioration de 20 % des niveaux d’abordabilité en 2024 dans les grandes villes canadiennes a entraîné une réduction de 5 à 15 % des prix médians des logements dans les zones environnantes.
• Le Canada doit plus que doubler son taux annuel de construction résidentielle pour atteindre 3,5 à 4 % de l’offre existante avant que la population du pays ne constate une amélioration de l’abordabilité.
• Les centres urbains sont les plus touchés par la crise du logement abordable. Toronto aurait besoin de 96 000 nouveaux logements par an pour que sa situation s’améliore, soit plus du triple de son nombre record de constructions achevées en 2024. Pour ce qui est de Vancouver, 44 000 logements supplémentaires devraient y être construits, tandis que Montréal et Calgary auraient respectivement besoin de 77 000 et de 24 000 nouveaux logements.
• Dans le cadre proposé pour Montréal, un programme d’incitation à la construction de logements d’un montant de 2,75 milliards de dollars pourrait générer environ 348 millions de dollars de recettes fiscales annuelles récurrentes, soit un retour sur investissement obtenu sur sept ou huit ans, sans compter divers autres effets multiplicateurs favorables.

« Cette récente analyse renforce notre argumentaire en démontrant que les investissements en matière d’offre résidentielle se traduisent non seulement par des gains en termes d’abordabilité des logements, mais donnent également lieu à des rendements fiscaux avantageux à long terme et à des avantages sociaux qui contribuent à compenser l’investissement initial », fait valoir Erkan Yönder.

Soutenir l’innovation dans la recherche en immobilier

Cette étude est la quatrième publication du Fonds de recherche Equiton sur l’immobilier de l’École de gestion John-Molson, un partenariat entre Concordia et cette société canadienne de financement par capitaux propres en immobilier; le fonds vise à soutenir la recherche innovante dans le domaine de l’investissement immobilier au Canada.

Dans la première étude, l’équipe de recherche utilisait l’intelligence artificielle pour prédire les loyers futurs. Ses conclusions ont été largement diffusées parmi les décideurs politiques, et ont même été citées à la Chambre des communes.

La deuxième étude fournissait une évaluation exhaustive de ce qui permettrait au marché immobilier canadien de rester bien positionné face au changement climatique et aux migrations qui en découlent.

La troisième étude, qui portait sur la réforme des politiques, concluait que l’amélioration de l’efficacité réglementaire et la rationalisation des processus d’approbation pourraient faire augmenter de 10 % le nombre de projets achevés par rapport à l’offre totale.

Lisez l’article cité : “Build and Benefit: How Homebuilding Incentives Can Pay Off for Cities, Homeowners and Local Economies.”