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Une réforme des politiques pourrait grandement contribuer à atténuer la crise du logement et de l’abordabilité

Selon une nouvelle étude réalisée à l’Université Concordia, l’amélioration de la réglementation et la rationalisation des processus d’approbation pourraient entraîner une augmentation de 10 % de l’offre totale de logements
7 août 2025
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Un complexe d'appartements en briques.
Erkan Yönder : « C'est la première fois que des modèles basés sur les données sont utilisés pour quantifier l'interaction entre la démographie, les coûts des entrants, l'offre de logements et les prix de l'immobilier. »

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le pays aura besoin de 3,5 millions de logements supplémentaires d’ici 2030 pour répondre à l’importante augmentation de la demande qui entraîne une hausse des prix.

Une nouvelle étude menée à l’Université Concordia par Erkan Yönder, professeur agrégé de finance et d’immobilier à l’École de gestion John-Molson, en partenariat avec la société de financement par capitaux propres canadiens Equiton, examine l’aspect de l’équation relative à l’offre.

Dans cette étude intitulée Breaking Ground: AI-Driven Analysis of How Policy Reform Can Unleash Canadian Housing Supply (« place à l’innovation : une analyse fondée sur l’IA indique de quelle manière une réforme des politiques contribuerait à l’augmentation de l’offre de logements au Canada »), Erkan Yönder indique que d’ici 2032, le prix médian des maisons pourrait atteindre 800 000 $ à Montréal, 1,8 million à Toronto et 2,8 millions à Vancouver si les tendances actuelles se maintiennent.

« C’est la première fois que des modèles fondés sur les données sont utilisés pour quantifier l’interaction complexe entre la démographie, le coût des intrants, l’offre de logements et le prix des maisons au Canada », indique Erkan Yönder.

« Nous avons constaté qu’une réglementation plus adéquate et une rationalisation des processus d’approbation peuvent constituer des moyens efficaces et peu coûteux de stimuler l’offre de logements et même d’augmenter le nombre de logements de 10 %. »

Un outil d’IA révèle les tendances en matière d’offre de logements

En se concentrant sur Toronto, Montréal, Calgary et Vancouver, Erkan Yönder a utilisé une forme d’intelligence artificielle appelée réseau neuronal. Pour prévoir divers scénarios, l’IA a traité un volume élevé de données publiques provenant de la SCHL et de Statistique Canada, ainsi que des projections du gouvernement du Canada.

Elle a également analysé divers facteurs tels que les indices de réglementation au niveau municipal, les fluctuations des prix des intrants causées par des événements tels que l’augmentation des droits de douane décrétée par les États-Unis, ainsi que des facteurs populationnels et démographiques.

Les données couvrent la période allant de 2017 à 2025.

« Nous avons obtenu une vision globale et dynamique des tendances en matière d’offre de logements qui illustre de quelle manière le paysage réglementaire et les facteurs mondiaux tels que les tarifs douaniers se conjuguent pour façonner le marché du logement au Canada. »

Une approche différente pour chaque ville

L’examen des facteurs qui influent sur le prix du logement dans les principaux marchés du Canada révèle qu’il n’existe pas de solution unique applicable partout.

« L’étude montre que l’immobilier est un enjeu national et que la situation est pire dans certaines régions », déclare Christopher Wein, directeur de l’exploitation à Equiton Developments, division de la société Equiton spécialisée dans la promotion immobilière.

« L’IA nous a permis d’établir des prévisions plus pointues qu’auparavant. C’est un outil extraordinaire, tant pour définir les possibilités que pour atténuer les risques. »

Points saillants de la recherche

  • Une diminution de 10 % des restrictions à la construction pourrait augmenter le nombre de logements achevés chaque année de près de 10 %.
  • Une réduction de 10 % des délais d’approbation pourrait augmenter ce pourcentage de 3 %.
  • Une augmentation de 10 % du coût des intrants – principalement les matériaux, mais aussi les taxes, les frais et la main-d’œuvre – pourrait réduire le nombre moyen de logements achevés de 25 à 35 %, les logements de type locatif étant les plus touchés.

Pour ce qui est des résultats par région, l’étude a montré ce qui suit :

  • Le doublement du nombre de logements achevés à Toronto pourrait ramener le prix médian des maisons à 1,6 million de dollars, alors que le prix médian prévu est actuellement de 1,8 million de dollars.
  • Le doublement du nombre de logements achevés à Vancouver ne pourrait faire baisser le prix médian des maisons qu’à environ 2,5 millions de dollars.
  • À Montréal, les prix continueront d’augmenter quels que soient les scénarios en matière d’offre, car les mises en chantier sont très inférieures à la demande, tandis qu’à Calgary, la croissance des prix du logement est plus sensible aux changements démographiques qu’au nombre de logements construits.

Au-delà de l’offre

Dans l’ensemble, les chercheurs ont constaté que la rationalisation des cadres réglementaires et des processus d’approbation pourrait améliorer la situation du logement dans les principaux marchés. La collaboration entre tous les ordres de gouvernement, les promoteurs et le public est essentielle pour réduire les coûts et favoriser la construction de logements abordables.

Erkan Yönder note cependant que la rationalisation de la réglementation et des processus d’approbation, la stabilisation des coûts de construction et l’augmentation de l’offre ne suffiront pas. Le rapport fait mention d’autres défis à relever, tels que le manque de main-d’œuvre qualifiée, l’augmentation constante des coûts et le temps nécessaire à l’accroissement de l’offre de logements.

« L’étude montre l’importante pression que nous exerçons sur Montréal, Toronto et Vancouver, fait-il valoir. En tant que pays, nous devrions chercher à susciter l’essor économique d’autres villes. Nous devons à tout prix trouver des solutions collectives. »

Favoriser l’innovation dans la recherche sur l’immobilier

Cette étude est la troisième à être commandée par le Fonds de recherche Equiton sur l’immobilier de l’École de gestion John-Molson, fruit d’un partenariat entre Concordia et la société de financement visant à soutenir la recherche de pointe dans le domaine de l’investissement immobilier au Canada.

La première étude, qui portait sur l’utilisation de l’intelligence artificielle pour prédire le coût futur des loyers, a été largement diffusée parmi les décideurs politiques, et même citée à la Chambre des communes.

La deuxième expliquait de façon détaillée de quelles façons le marché canadien de l’immobilier pourrait se maintenir en bonne position dans le contexte des changements climatiques et des migrations climatiques qui en découlent.

Lisez l’article cité : « Breaking Ground: AI-Driven Analysis of How Policy Reform Can Unleash Canadian Housing Supply »

 



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